「いつまでに登記すればいいの？」——これは相続登記でいちばん多い質問です。答えはケースによって2パターンあります。法務省の公式情報をもとに、わかりやすく整理します。
大原則：「知った日から3年以内」
不動産を相続した人は、
自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内
に相続登記を申請する義務があります（不動産登記法76条の2）。
ポイントは**「亡くなった日」ではない**こと。たとえば疎遠だった親戚の不動産を後から相続したと知ったときは、その「知った日」がスタート地点になります。
パターン①：2024年4月1日以降に発生した相続
施行日（令和6年4月1日）以降に相続が開始したケースでは、シンプルに**「知った日から3年以内」**が期限です。
例：
- 2025年7月1日に父が亡くなり、同日に子が相続したと知った
- → 2028年6月末ごろまでに申請（正確な満了日は民法の期間計算によります。ぎりぎりを狙わず早めの申請を）
パターン②：2024年4月より前に発生した相続（経過措置）
「うちは10年前に父が亡くなったから関係ない」——これは間違いです。法務省は施行日前の相続にも義務化を適用しています。
経過措置は次のルールです。
施行日前に相続した不動産は、令和9年（2027年）3月31日まで、または知った日から3年以内のいずれか遅い日までに登記する必要がある。
例：
- 1990年に祖父が亡くなり、ずっと未登記
- → 2027年3月31日までに申請が必要
- 2025年5月に「実は祖父名義の土地があった」と知った
- → 2028年5月まで（知った日から3年以内のほうが遅い）
期限に間に合わないときの2つの選択肢
① 相続人申告登記
遺産分割協議がまとまらない場合の救済策です。「自分は相続人の一人です」と法務局に申し出るだけで、登録免許税ゼロ・単独申請可で義務を果たしたとみなされます。専用ソフト不要で、Webブラウザからオンラインで申し出ることもできます（かんたん登記・供託申請）。
ただし、これは「自分が相続人だと申し出る」だけの登記なので、売却や担保設定はできません。最終的にはきちんと相続登記が必要です。
② 「正当な理由」の主張
法務省は以下のようなケースを「正当な理由」と想定しています。
- 相続人が極めて多数で戸籍収集に時間を要する
- 遺言の有効性や相続人の範囲が争われている
- 申請義務者が重病その他これに準ずる事情を抱えている
- DV被害等で避難を余儀なくされている
- 経済的に困窮していて登記費用を負担する能力がない
ただし、単に「忙しい」というだけでは正当な理由になりません。一方で、経済的に困窮していて登記費用を負担する能力がない場合は、法務省が「正当な理由」に当たるケースとして挙げています。
まずやるべき3ステップ
- 手元の権利証・固定資産税通知書を集める——亡くなった方の不動産を特定
- 法定相続情報一覧図を法務局で取得（無料）——戸籍束の代わりに使える
- 3年以内に登記 or 相続人申告登記——間に合わなければ申告登記で時間を稼ぐ
まとめ
- 期限は原則「知った日から3年以内」
- 過去の相続は2027年3月31日が一つの大きな締切
- 間に合わないなら相続人申告登記でひとまず義務を履行
ここを押さえれば、過料リスクの大半は回避できます。