相続登記をする前に、まず確認すべきが**登記事項証明書（登記簿謄本）**です。「漢字と数字ばかりで読めない」という方も多いですが、3つのパートに分けて見れば誰でも理解できます。本記事でやさしく解説します。
まず取得方法
法務局の窓口
不動産所在地に関係なく、全国どこの法務局でも取れます。1通600円。
オンライン（登記情報提供サービス）
「登記情報提供サービス」を使えば、自宅のパソコンから取得可能。不動産登記情報（全部事項）で1件330円（令和8年4月1日改定。料金は改定されることがあります）。ただし、証明書としての効力はなく、参考情報として扱われます。
オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）
正式な証明書を書面で受け取りたい場合、オンライン申請して窓口・郵送受取が可能。1通490円（窓口受取）／520円（郵送）です（令和7年4月1日改定）。
登記事項証明書の構造
大きく3パートに分かれます。
| パート | 内容 |
|---|---|
| 表題部 | 不動産の物理的な情報（場所・地目・床面積など） |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する情報 |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利（抵当権・地上権など） |
① 表題部の読み方
土地の場合
所在 〇〇市〇〇町一丁目
地番 12番3
地目 宅地
地積 150.25㎡
- 所在：住所の前半。住居表示とは異なる場合あり
- 地番：土地の識別番号。住居表示の番地とは別物
- 地目：用途（宅地・田・畑・山林・雑種地など）
- 地積：面積（㎡）
建物の場合
所在 〇〇市〇〇町一丁目12番地3
家屋番号 12番3
種類 居宅
構造 木造瓦葺2階建
床面積 1階 60.30㎡
2階 50.20㎡
- 家屋番号：建物の識別番号
- 種類：居宅・店舗・倉庫など
- 構造：木造・鉄筋コンクリート造などの建築種別
- 床面積：各階の面積
遺産分割協議書はここの記載をそのまま転記します。住所表記ではなく、登記簿どおりに書くことが重要です。
② 権利部（甲区）の読み方
所有権に関する情報が時系列で記録されます。
順位番号 1
登記の目的 所有権保存
受付年月日 平成5年4月1日 受付第1234号
権利者 山田太郎
〇〇市〇〇町一丁目2番3号
- 順位番号：登記された順番。早いほど優先
- 登記の目的：所有権保存・所有権移転（売買・相続・贈与など）
- 受付年月日・受付番号：登記された日と番号
- 権利者：現在の所有者の氏名・住所
相続前に必ずチェック
- 最後の権利者欄が亡くなった方の名前になっているか
- 既に仮登記や買戻し特約が付いていないか
- 過去に差押えや仮差押えが入っていないか
差押え等が残っていると、相続登記は可能でも売却時にトラブルになります。
③ 権利部（乙区）の読み方
所有権以外の権利（抵当権・根抵当権・地上権・賃借権など）が記載されます。
順位番号 1
登記の目的 抵当権設定
受付年月日 平成5年4月1日 受付第5678号
原因 平成5年4月1日金銭消費貸借同日設定
債権額 金3,000万円
利息 年2.5%
債務者 山田太郎
抵当権者 株式会社〇〇銀行
相続前に必ずチェック
- 抵当権：住宅ローンが残っているか確認。団信加入なら完済で抹消可能
- 根抵当権：事業用に設定されていることが多い。相続開始後6か月以内の指定債務者の合意の登記など、承継の手続きが必要
- 賃借権：賃貸借契約が登記されているか
- 地役権：他人の通行権など
抵当権がある場合は、抹消登記を相続登記と並行して進めるのが効率的です。
古い登記簿の場合
戦前〜昭和の登記は、手書き・縦書きで、用語も今と違うケースがあります。
- 「所有者」ではなく「戸主」と書かれている
- 旧字体（澤・濱など）
- 番地表記が現代と異なる
読み解きに不安があれば、法務局や司法書士に相談しましょう。
「閉鎖された登記簿」もチェック
合筆・分筆・建物の滅失などで閉鎖された登記簿があり、こちらも取得可能です。古い権利関係を調べたいときに有効。
相続登記前のチェックリスト
- 表題部の物件情報が現状と一致しているか（増築・滅失されていないか）
- 甲区の所有者が被相続人になっているか
- 過去の所有権移転に漏れがないか
- 乙区に抵当権等が残っていないか
- 数次相続が必要なケースになっていないか
まとめ
登記事項証明書は、
- 表題部：物件の物理情報
- 甲区：所有権の歴史
- 乙区：所有権以外の権利
の3パートを順に確認すれば、誰でも基本情報を把握できます。相続登記前の必読書類として、必ず取得・確認しましょう。読めない部分があれば、法務局の登記手続案内（予約制・無料）で一般的な案内を受けられる場合があります。実施状況や予約方法は管轄の法務局にご確認ください。